Як учаснику бойових дій отримати земельну ділянку під будівництво: покрокова інструкція

Зростання кількості звернень. Останнім часом все більше військових звертаються з питанням, як отримати земельну ділянку під будівництво. У відповідь на цю потребу ми підготували цю практичну юридичну публікацію. Тут простими словами пояснюється алгоритм дій для учасників бойових дій (УБД), з урахуванням актуальних обмежень станом на квітень 2025 року. Стаття створена у зв’язку зі зростанням кількості звернень щодо цієї теми та покликана допомогти захисникам України реалізувати свої права .

Право на землю для УБД та воєнний мораторій

Гарантоване право. Законодавство України гарантує учасникам бойових дій першочергове право на отримання земельної ділянки для власних потреб – зокрема, для будівництва житла, садівництва чи городництва​​.Це право на безоплатну передачу землі можна реалізувати один раз (якщо ви раніше ним не скористались) за умови наявності статусу УБД та відповідного посвідчення​. Розміри ділянок визначені ст.121 Земельного кодексу України і не можуть перевищувати встановлені норми, наприклад: до 0,25 га – у сільській місцевості (для будівництва житлового будинку), 0,15 га – у селищах, 0,10 га – у містах; для садівництва – до 0,12 га; для особистого селянського господарства – до 2,0 га; для дачного будівництва – до 0,10 га​.

Мораторій на безоплатну приватизацію землі. Водночас слід врахувати, що з 2022 року (на період дії воєнного стану) в Україні діє мораторій на безоплатну передачу державних та комунальних земель у приватну власність​. Іншими словами, поки триває війна, приватизація землі “безкоштовно” призупинена для всіх громадян, навіть для ветеранів​. Органи влади не можуть надавати дозволи на розробку землевпорядної документації та передачу нових ділянок у власність під час воєнного стану​. Цю заборону встановлено підп.5 п.27 розд.X Земельного кодексу (в редакції Закону України від 19.11.2022)​.

Винятки під час війни. Є лише дві законні виключні ситуації, коли безоплатна передача землі допускається навіть під час дії мораторію​

• Якщо на земельній ділянці вже є ваша нерухомість. Громадяни, які мають у власності будинок, гараж чи іншу будівлю на земельній ділянці державної/комунальної власності, можуть оформити цю ділянку на себе попри воєнні обмеження​. Тобто власник об’єкта нерухомості на землі має право приватизувати землю під ним.

• Якщо ділянка була надана до 2002 року. Громадяни України, яким ще до набрання чинності Земельним кодексом (до 01.01.2002) було надано земельні ділянки в користування (наприклад, рішенням місцевої ради або як пай), також зберігають право приватизувати такі ділянки​. Для них дозволено завершити оформлення у власність навіть під час воєнного стану.

Інші випадки наразі заборонені. В усіх інших ситуаціях (коли ветеран не має раніше виділеної землі або будівлі на державній землі) отримати нову ділянку до закінчення воєнного стану неможливо – діє пряма заборона закону​. Тобто учасник бойових дій не може наразі скористатися правом на отримання нової землі для будівництва і змушений чекати скасування воєнного стану або законодавчих змін.

Альтернативні можливості та новації. Попри мораторій, держава шукає шляхи підтримати ветеранів землею. Наприклад, в парламенті було запропоновано запровадити для УБД механізм пільгової оренди землі замість одноразового безоплатного отримання. Проєкт закону №10417 (зареєстрований 24.01.2024) передбачає, що протягом 5 років після війни учасники бойових дій зможуть отримувати земельні ділянки сільгосппризначення в оренду на 10 років під символічну плату (0,1% від нормативної оцінки землі)​. Це дасть змогу ветеранам користуватися землею (обробляти або навіть передавати в суборенду) та одержувати вигоду, не вилучаючи землю з державної власності​. Станом на квітень 2025 року цей законопроєкт ще не набув чинності, але демонструє курс держави на пошук альтернативного рішення. Наразі ж основний варіант для ветеранів, які не підпадають під вищезгадані винятки, – дочекатися скасування воєнного стану, після чого процедуру приватизації земельних ділянок буде відновлено.

 Необхідні документи та умови для отримання ділянки

Перед початком процедури переконайтеся, що ви відповідаєте умовам: маєте статус УБД (і не використали раніше право на землю). Також варто заздалегідь обрати вільну ділянку, де ви хочете будуватися (за інформацією місцевої ради або на публічній кадастровій карті – хоча під час війни онлайн-доступ до кадастру обмежений).

Перелік документів. Для подання клопотання (заяви) про безоплатне виділення землі потрібно підготувати та додати такі основні документи​:

• Клопотання (заява) на ім’я відповідного органу влади. У ньому зазначається, що ви просите надати земельну ділянку у власність, вказується цільове призначення (наприклад, для будівництва і обслуговування житлового будинку) та орієнтовний розмір ділянки​. Бажано конкретизувати місце розташування (населений пункт, район, орієнтири) і додати, що раніше правом на землю не користувалися. Зразки такого клопотання зазвичай можна отримати у місцевій раді або ЦНАП.

• Копія документа, що посвідчує особу. Зазвичай це паспорт громадянина України (1-2 стор. та сторінка з реєстрацією місця проживання)​. Також варто мати при собі ідентифікаційний код (РНОКПП).

• Документ, що підтверджує статус УБД. Обов’язково додайте копію посвідчення учасника бойових дій або інший документ, який підтверджує ваше право на пільгу (статус ветерана)​. Без цього реалізувати пільгове право неможливо.

• Графічні матеріали із зазначенням бажаної ділянки. Необхідно додати схему або викопіювання з кадастрової карти із позначкою місця розташування обраної земельної ділянки​. Це допоможе органу влади зрозуміти, яку землю ви хочете отримати. Якщо не маєте доступу до електронної карти, можна зробити схему вручну чи замовити у землевпорядника.

• Погодження землекористувача (за потреби). Якщо виявилось, що обрана ділянка наразі перебуває в користуванні іншої особи (орендаря, фермерського господарства тощо), потрібно додати письмову згоду цього користувача на вилучення ділянки​. Без його згоди землю не передадуть, тому краще вибирати вільні ділянки.

• Документ про аграрний досвід/освіту (лише якщо ділянка запитується для фермерського господарства). Для цільового призначення “ведення фермерського господарства” закон вимагає підтвердити вашу компетентність: копії документів про досвід роботи в сільському господарстві або диплом аграрного навчального закладу​.

Важливо! Орган влади не має права вимагати від ветерана додаткових документів, не передбачених законом​. Перелік, наведений вище, є вичерпним. Якщо посадовці вимагають “довідки, яких нема в списку”, посилайтесь на ч.6 ст.118 Земельного кодексу України​, яка забороняє це робити.

 Покроковий алгоритм отримання земельної ділянки

Нижче подано покрокову інструкцію, як реалізувати своє право на земельну ділянку. Зверніть увагу: через діючий мораторій більшість етапів фактично зупинені до кінця воєнного стану (окрім випадків-винятків, згаданих вище). Проте варто знати цю процедуру заздалегідь – вона стане у пригоді, щойно обмеження буде скасовано або якщо ви підпадаєте під виключення.

1. Вибір ділянки та підготовка клопотання. Оберіть бажану земельну ділянку (переконайтесь, що вона вільна і належить державі чи громаді). Підготуйте клопотання на її отримання із зазначенням цільового призначення та площі. Зберіть пакет документів (паспорт, код, посвідчення УБД, графічний план ділянки тощо)​.

2. Подача заяви до органу влади. Направте клопотання з додатками до відповідного органу, що розпоряджається цією землею. Куди саме звертатися? Залежить від виду земель:

   • Якщо це земля комунальної власності (наприклад, у межах населеного пункту) – подавайте заяву до міської/селищної/сільської ради за місцем розташування ділянки​.

   • Якщо це земля державної власності (поза межами населених пунктів, землі сільгосппризначення) – звертайтесь до Держгеокадастру (його головного управління в області) або до районної/обласної державної адміністрації відповідно до їхніх повноважень​.
     У разі сумнівів, варто уточнити юрисдикцію ділянки в місцевому центрі надання адмінпослуг. Заяву можна подати особисто через канцелярію або в електронній формі через онлайн-сервіси (наприклад, електронний портал e.land.gov.ua)​.

3. Очікування рішення (до 1 місяця). Орган влади зобов’язаний розглянути ваше клопотання протягом 30 днів​ з дня подання. За результатом розгляду уповноважений орган приймає рішення:

   • про надання дозволу на розробку проекту землеустрою – якщо все гаразд; або

   • про мотивовану відмову – якщо є законні підстави відмовити. Відмовити можуть лише в разі, якщо запитана ділянка не відповідає вимогам законів чи містобудівної документації (наприклад, земля зарезервована під інші потреби)​. Вичерпний перелік підстав для відмови визначений законом, відмова не може бути довільною.

   Nota bene: У нинішніх умовах воєнного стану органи, швидше за все, посилатимуться на мораторій і відмовлятимуть через дію заборони. Таку відмову оскаржити практично неможливо, адже вона ґрунтується на законі. Якщо ж відповідь взагалі не надходить у 30-денний строк, заявник має право звернутися до суду зі скаргою на бездіяльність органу.

4. Розробка проекту землеустрою. Після отримання дозволу наступний крок – замовити проект землеустрою щодо відведення вашої ділянки. Це робиться у сертифікованої землевпорядної організації або у інженера-землевпорядника приватної практики. Зверніться до фахівців, які мають ліцензію на розробку таких проектів (перевірити можна у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників). Ви укладаєте з ними договір на розробку проекту. Строк виготовлення проекту встановлюється за домовленістю, але не більше 6 місяців від дати дозволу​. На цьому етапі землевпорядник:

   • проводить топографо-геодезичні роботи, визначає точні межі ділянки на місцевості;

   • готує кадастровий план ділянки з присвоєнням кадастрового номера;

   • формує повний пакет проектної документації (проект відведення) для подальших погоджень​.

5. Погодження проекту. Готовий проект землеустрою потрібно погодити з визначеними законом інстанціями. Стандартно передбачено такі погодження​:

   • Держгеокадастр – територіальний орган Держслужби з питань геодезії, картографії та кадастру перевіряє проект (обов’язково для всіх відведень землі).

   • Управління архітектури та містобудування місцевої держадміністрації або ради – перевіряє відповідність проекту містобудівній документації (для ділянок у межах населених пунктів або під забудову за їх межами).

   • Інші органи – у разі потреби проект може погоджуватися з органами лісового чи водного господарства, охорони культурної спадщини, екології тощо – якщо є особливі обмеження на тій землі​.
     Після отримання необхідних висновків проект вважається погодженим і готовим до затвердження.

6. Державна реєстрація ділянки (кадастр). Паралельно або після погоджень потрібно зареєструвати новосформовану земельну ділянку в Державному земельному кадастрі. Це здійснює місцевий орган Держгеокадастру на підставі поданого вами розробленого проекту. Строк реєстрації – до 14 днів​. За результатом ви отримуєте витяг з Державного земельного кадастру з унікальним кадастровим номером вашої ділянки. Відтепер ділянка офіційно існує в кадастрі.

7. Затвердження проекту та передача у власність. Кінцевий етап – затвердити проект землеустрою та отримати рішення про передачу землі у вашу власність. Ви подаєте до відповідного органу (того самого, що давав дозвіл) клопотання про затвердження розробленого проекту. Місцева рада або адміністрація розглядає його та приймає рішення про затвердження проекту. Увага: це рішення одночасно є і рішенням про передачу вам земельної ділянки у власність​. Тобто в ньому буде сказано, що ділянка площею X га за таким-то кадастровим номером передається у вашу приватну власність. На підставі цього рішення ви набуваєте права власності.

8. Оформлення права власності (реєстрація). Отримавши рішення місцевої влади, залишається зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це можна зробити через центр надання адмінпослуг (ЦНАП) або у державного реєстратора/нотаріуса​. Ви подаєте рішення ради та кадастровий витяг, сплачуєте адміністративний збір за реєстрацію. Протягом кількох днів ваше право власності буде внесено до реєстру. Результат: витяг з Держреєстру прав, який підтверджує, що ви – офіційний власник земельної ділянки​. На цьому процедура завершена, і ви можете повноцінно користуватися своєю землею.

 На що звернути увагу військовим

• Дія мораторію. Поки триває воєнний стан, більшість ветеранів не зможуть завершити вказану процедуру. Органи просто не нададуть дозволу на розробку проекту через законодавчу заборону. Це тимчасовий захід​, пов’язаний з воєнним станом. Слід стежити за новинами: після скасування воєнного стану мораторій втратить чинність, і процес приватизації землі для УБД відновиться в повному обсязі.

• Виняткові категорії. Якщо ви підпадаєте під один із винятків (маєте нерухомість на неприватизованій землі або старе рішення про виділення землі до 2002 року) – скористайтеся цією можливістю зараз. Закон дозволяє оформити такі ділянки, не чекаючи кінця війни​. Для цього не треба отримувати окремий дозвіл – можна одразу замовляти технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж ділянки та подавати на затвердження до ради​. Міністерство юстиції роз’яснило, що відмови місцевих рад у приватизації паїв чи старих відведень під приводом воєнного стану – неправомірні і підлягають оскарженню​. Тож у таких випадках наполягайте на своєму праві.

• Допомога юриста. Процедура отримання землі доволі складна бюрократично. Ветеранам варто звернутися до юристів або адвокатів, які мають досвід у земельних справах, особливо на етапі підготовки документів та у разі відмов органів. Фахівці допоможуть правильно оформити клопотання, перевірити законність відмови та, за потреби, подати скаргу чи позов.

Висновок: Отримання земельної ділянки для учасника бойових дій – це гарантоване державою право, реалізація якого наразі ускладнена війною​. Мораторій на безоплатну передачу землі діє як вимушена міра, але не скасовує самого права ветерана, а лише відкладає його реалізацію. За чинним законодавством у квітні 2025 року більшість УБД повинні чекати закінчення воєнного стану, після чого вони зможуть отримати землю на загальних підставах (з врахуванням свого першочергового права). Деякі категорії (ветерани, що вже мають будинки на державній землі або старі рішення) можуть діяти вже зараз і приватизувати свої ділянки​. Держава також працює над новими механізмами (як-от пільгова оренда землі для ветеранів)​, щоб підтримати захисників України. Сподіваємось, ця інструкція допоможе вам зорієнтуватися та підготуватися до отримання землі, коли така можливість настане. Бережіть себе та дякуємо за службу! 🛡️