Що потрібно знати при купівлі житла.

Кажуть, чоловік за життя має посадити дерево, збудувати  дім і виростити сина.

Дерево висаджено, прийшов час оформляти житло. Придбати житло можна на первинному ринку (різні новобудови, тобто це нерухомість, яка ще не перебувала у власності) та вторинному ринку (квартира вже побувала в чиїсь власності, навіть якщо будинок, у якому вона знаходиться є новим). Розбирати, що краще (первинний чи вторинний ринок) ми не будемо, а лише зазначимо, на що потрібно звернути увагу, куди звертатись, які документи потрібні при укладені договору купівлі-продажу та скільки податків потрібно сплатити при переоформленні. За приклад візьмемо переоформлення квартири. Оскільки  при переоформленні будинку потрібно звернути увагу на документи, що пов’язані з реєстрацією права власності на земельну ділянку.

КУПІВЛЯ ЖИТЛА НА ПЕРВИННОМУ РИНКУ

Беремо найбільш поширену схему: забудовник (будівельна компанія) на стадії будівництва укладає з вами попередній договір (договір про наміри, оскільки будинок ще не зданий в експлуатацію і відповідно право власності на квартири в такому будинку не зареєстроване). Тут все доволі просто. Беремо паспорт та ідентифікаційний код, згоду (нотаріально посвідчену) дружини або чоловіка на укладення такого договору та звертаємося до нотаріуса, із яким працює забудовник. Підписуємо попередній договір, сплачуючи при цьому лише розмір нотаріальних послуг. Сплату податків лишаємо до часу підписання основного договору. Чекаємо допоки продавець не здасть в експлуатацію будинок.

Далі, після здачі забудовником будинку в експлуатацію, можемо оформляти основний договір купівлі-продажу житла. Не має значення, чи укладали ви попередній договір чи ні, процедура оформлення нотаріально засвідченого договору купівлі-продажу однакова. Із паспортом, ідентифікаційним кодом та згодою дружини (чоловіка) звертаєтесь до нотаріуса, із яким співпрацює забудовник. Оплачуєте вартість житла.

До моменту підписання договору купівлі-продажу оплачуєте один відсоток державного мита, один відсоток пенсійного фонду, вартість послуг нотаріуса за посвідчення договору купівлі-продажу квартири чи будинку та послуги пов’язані з реєстрацією права власності на ваше житло.

 

Нотаріус перевірить наявні в нього реєстри обтяжень та заборон відносно забудовника та покупця, видрукує відповідні витяги (можете попросити зробити для вас копії). Підписуєте договір, і за деякий час, після закінчення реєстраційних процедур нотаріусом, вітаю, ви – щасливий власник житла.

КУПІВЛЯ ЖИТЛА НА ВТОРИННОМУ РИНКУ

У цьому випадку переважно укладається одразу основний договір.  Квартира вас влаштовує. Залишилось зібрати документи. Ваш обов’язок ретельно перевірити їх до моменту підписання угоди. Продавець повинен надати покупцю для ознайомлення необхідні документи: технічний паспорт на квартиру; витяг із реєстру права власності на квартиру; експертну оцінку з відповідною реєстрацію в Єдиній базі даних звітів про оцінку та згоду дружини (чоловіка) на укладення договору купівлі–продажу житла (таку згоду переважно роблять паралельно з підписанням договору купівлі-продажу в нотаріуса). Зі сторони покупця потрібні лише паспорт, ідентифікаційний код та згода дружини (чоловіка) на укладення договору купівлі-продажу (такі заяви можуть бути лише нотаріально посвідчені).

Якщо ви не одружені, у нотаріуса підписуєте заяву про те, що ви не перебували в зареєстрованому шлюбі та не проживали однією сім’єю з іншою особою («цивільний шлюб»).

 

Це той мінімум документів, який потрібен для укладення угоди. Але сумлінний покупець, порадившись із юристом, буде вимагати в продавця додатковий перелік документів. У цей список повинні увійти:

– довідка про відсутність заборгованості від житлово-експлуатаційних служб або ОСББ; довідки про відсутність заборгованості зі сплати за споживання електроенергії, газу, води та інші довідки при наявності надання додаткових послуг власникам помешкання (наприклад, вивіз сміття).

– Довідка про склад сім’ї та зареєстрованих осіб у квартирі(її також буде вимагати і нотаріус);

– Довідка з БТІ про відсутність самовільних перепланувань та добудов, копія примірника технічного паспорта, який зберігається в БТІ.

Якщо  в квартирі зареєстровані особи, а особливо неповнолітні діти, потрібно просити виписати їх із даного помешкання, а лише тоді переходити до переоформлення та брати повторну довідку про зареєстрованих осіб).

 

Додаткові документи продавець для вас зібрав, і вони вас влаштовують. Звертаємося до нотаріуса. Домовляємося  про час переоформлення. Сплачуємо необхідні податки (розподіл податків між сторонами справа індивідуальна).

У залежності від обставин поділимо сплату податків на два варіанти:

  • Перший варіант. Тільки 1% державного мита та 1% пенсійного фонду сплачуємо, якщо: 1.Угода купівлі-продажу була єдиною у звітному році; 2.Продавець володів квартирою більше трьох років. Загалом сплачуємо 2 %.
  • Другий варіант. За інших обставин сплачуємо (коли продавець володів житлом менше трьох років або укладається друга угода з продажу у звітному році) 1% державного мита, 1% пенсійного фонду, 5% податку з доходів фізичних осіб та 1,5% військовий збір. Загалом сплачуємо 8,5%.
У договорі купівлі-продажу зазначаємо дві суми: вартість зазначена в експертній оцінці та вартість продажу. Податки нараховуються від більшої суми.

 

Якщо в покупця є сумніви у виборі варіантів з двох або більше квартир, то краще зупинитись на власнику помешкання, який підпадає під перший варіант. Економія у 6,5 % при такій недешевій покупці  є значною.

Якщо житло придбане вперше, один відсоток сплачений при укладенні купівлі-продажу може бути повернутий в судовому порядку.

 

Останнім кроком стане перевірка нотаріусом поданих документів та перевірка відсутності в реєстрах заборон відчуження, арештів чи інших речових прав (права оренди). Як вже зазначалось, можна попросити в нотаріуса копії витягів із вище перелічених реєстрів про всяк випадок. Підписуємо договір, розраховуємося за послуги нотаріуса, отримуємо право власності на омріяне житло. Залишилось виростити сина.

Купівля житла є важливим рішенням, тому перед тим, як поставити підпис на договорі, раджу звернутись до адвоката, який перевірить документи, статус продавця, позбирає додаткові документи, порадить нотаріуса, перевірить договір купівлі-продажу на предмет відповідності чинному законодавству.